Liebhabereiverordnung – Verlängerung der Betrachtungszeiträume für private Vermietungen – kth – Die Steuerberater & Wirtschaftsprüfer

8. Juli 2024

Liebhabereiverordnung – Verlängerung der Betrachtungszeiträume für private Vermietungen

Mag. Konstanze Ranacher, MSc

Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen

Tätigkeiten, die langfristig keinen Gewinn oder Gesamtüberschuss erwarten lassen, gelten als „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Verluste aus solchen Tätigkeiten dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Besonders relevant ist die Liebhaberei im Bereich der Vermietung und Verpachtung, wo in den ersten Jahren häufig Verluste auftreten.

Die Frage, ob eine Tätigkeit als Einkunftsquelle oder Liebhaberei eingestuft wird, ist somit von Beginn an steuerlich von großer Bedeutung. Dies gilt insbesondere für die kleine Vermietung. Nur wenn eine Einkunftsquelle vorliegt, können Vorsteuern aus Anschaffung, Herstellung, Renovierung und laufenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Darüber hinaus ist es möglich, etwaige steuerliche Verluste mit anderen Einkünften zu verrechnen, solange keine Liebhaberei vorliegt. Diese Regelung betrifft sowohl die große als auch die kleine Vermietung. Daher ist die korrekte Einstufung entscheidend für die steuerliche Behandlung und die wirtschaftliche Rentabilität der Vermietungstätigkeit.

In den letzten Jahren haben steigende Grundstückspreise, Baukosten und Zinsen die Erwartungen an einen Gesamtüberschuss bei Vermietungen stark beeinträchtigt. Um dieser Entwicklung gerecht zu werden, wurden die Zeiträume angepasst, in denen ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden muss. Diese Maßnahme, Teil des Konjunkturpakets „Wohnraum und Bauoffensive“, soll sicherstellen, dass Vermietungen trotz veränderter wirtschaftlicher und konjunktureller Bedingungen weiterhin als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt werden.

Verlängerung der Betrachtungszeiträume

Um die allgemeine Kostensteigerung zu berücksichtigen, wurde der „absehbare Zeitraum“ im Rahmen der Prognoserechnung angepasst. Dieser Zeitraum wurde sowohl für die entgeltliche Gebäudeüberlassung („große Vermietung“) als auch für die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten („kleine Vermietung“) um jeweils fünf Jahre verlängert.

  • Große Vermietung: Der absehbare Zeitraum wurde von 25 auf 30 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung verlängert. Maximal beträgt der Zeitraum nun 33 Jahre statt bisher 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Diese Änderung gilt für Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.
  • Kleine Vermietung: Der absehbare Zeitraum wurde von 20 auf 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung verlängert. Maximal beträgt der Zeitraum nun 28 Jahre statt bisher 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Auch diese Änderung ist auf Betätigungen anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.

Des Weiteren wurde in § 3 Abs. 1 der Liebhabereiverordnung der letzte Satz gestrichen, wonach „Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, […] nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen [sind].“

Fazit

Die Änderungen der Liebhabereiverordnung tragen dazu bei, dass die wirtschaftliche Realität bei der Vermietung und Verpachtung besser berücksichtigt wird. Durch die Verlängerung der Betrachtungszeiträume wird sichergestellt, dass Vermietungstätigkeiten trotz veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen weiterhin als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt werden. Die wirtschaftliche Belastung und der tatsächliche Zusammenhang der Aktivitäten des Steuerpflichtigen stehen dabei im Fokus, wodurch formale Hürden abgebaut werden.

Für Fragen und Unterstützung stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung  – Ihre Ansprechpartner!

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