Mag. Konstanze Ranacher, MSc

Auch der Bundesrat hat am 26.06.2025 der Vorlage des Budgetbegleitgesetzes zugestimmt. Damit nahmen die Abschaffung des Klimabonus, der erschwerte Zugang zur Korridorpension, das Einfrieren der Familienbeihilfe und weiterer Familienleistungen für zwei Jahre sowie zahlreiche weitere Maßnahmen die letzte parlamentarische Hürde. Ganz im Zeichen der Budgetkonsolidierung wird es durch das Budgetbegleitgesetz 2025 auch zu einigen steuerlichen Neuerungen kommen. Die größten Änderungen betreffen wohl den Immobilienbereich.

Im nachfolgenden Artikel sollen die steuerlichen Neuerungen auszugsweise zusammengefasst werden:

Steuerfreie Mitarbeiterprämien

Im Kalenderjahr 2025 soll Mitarbeitern wieder eine steuerfreie Prämie bis maximal EUR 1.000 gewährt werden können. Für die Steuerbefreiung soll das Gruppenmerkmal nicht maßgeblich sein, es muss die Gewährung aber aus betrieblichen Gründen erfolgen und sachlich rechtfertigbar sein.

Voraussetzung ist, dass es sich um eine zusätzliche Prämie handelt, die üblicherweise bisher nicht gewährt wurde. Nicht in Betracht kommen für die Mitarbeiterprämie daher Zahlungen, die aufgrund von Leistungsvereinbarungen, regelmäßig wiederkehrenden Bonuszahlungen oder außerordentliche Gehaltserhöhungen geleistet werden.  Die in den Jahren 2020 und 2021 gewährten Corona Prämien sowie die im Jahr 2023 gewährte Teuerungsprämie und/oder eine in 2024 gewährte Mitarbeiterprämie stellen hingegen keine üblicherweise gewährten Zahlungen dar und stehen daher einer steuerfreien Mitarbeiterprämie nicht im Weg.

Sollte ein:e Arbeitnehmer:in zB von mehreren Arbeitgeber:innen im Kalenderjahr 2025 mehr als EUR 1.000 an Mitarbeiterprämie steuerfrei bekommen, kommt der Pflichtveranlagungstatbestand  zum Tragen.

Erhält ein:e Mitarbeiter:in im Kalenderjahr 2025 zusätzlich zur Mitarbeiterprämie iHv EUR 1.000 eine steuerlich begünstigte Mitarbeitergewinnbeteiligung, so darf maximal ein Betrag von EUR 3.000 steuerfrei bleiben.

Inflationsanpassung

Wie bereits einleitend erwähnt, entfallen für diverse Sozialleistungen die Valorisierungen für die Jahre 2026 und folgende. Die diskretionären Maßnahmen (das letzte Drittel für die Anpassungsmaßnahmen im Zuge der Abschaffung der Kalten Progression) sollen daher in den folgenden Jahren nicht zur Anwendung kommen und die Kalte Progression somit nur in den ersten zwei Dritteln ausgeglichen werden. Auch die Familienbeihilfe, der Mehrkindzuschlag und das Schulstartgeld werden für die Kalenderjahre 2026 und 2027 nicht angepasst werden.

Basispauschalierung

Grundsätzlich können Gewerbetreibende und Selbständige mit Einnahmen-Ausgaben-Rechnung  alternativ auch die Basispauschalierung iSd § 17 EstG als Gewinnermittlungsmethode anwenden. Dabei werden Betriebsausgaben pauschal ohne Belegnachweis abgesetzt.
Voraussetzung dafür ist, dass im vorangegangenen Wirtschaftsjahr bestimmte Umsatzgrenzen nicht überschritten wurde. Die Umsatzgrenzen für die Basispauschalierung iRd § 17 Abs. 1 -3 EStG sollen für das Kalenderjahr 2025 auf EUR 320.000 sowie die pauschalen Betriebsausgaben auf 13,5% erhöht werden. Ab dem Kalenderjahr 2026 erhöhen sich die Grenzen dann auf EUR 420.000 sowie die pauschalen Betriebsausgaben auf 15% der Umsätze.

Die 6% für u.a. wissenschaftliche, schriftstellerische und vortragende Tätigkeiten sowie für die Ermittlung der pauschalen Ausgaben im Rahmen der Selbständigen Einkünfte eines Gesellschafter Geschäftsführers, bleiben aber bislang unverändert.

Entsprechend der Anpassung der Umsatzhöhe für die Anwendung der ertragsteuerlichen Basispauschalierung soll auch die umsatzsteuerliche Vorsteuerpauschalierung angepasst werden. Der maximal mögliche Vorsteuerbetrag erhöht sich durch den unveränderten Durchschnittssatz von 1,8% auf EUR 7.560.

Unverändert bleibt die zusätzlich zu den Pauschalen zustehenden Betriebsausgaben wie Waren, Rohstoffe, Hilfsstoffe, Löhne und Gehälter, Fremdlöhne und Fremdleistungen, Pflichtbeiträge zur Kranken,- Unfall- und Pensionsversicherung, das Arbeitsplatzpauschale, Reise- und Fahrtkosten sowie der Grundfreibetrag des Gewinnfreibetrags von 15 % vom pauschalierten Gewinn. Steuerberatungskosten können zudem zusätzlich als Sonderausgaben Berücksichtigung finden.

Pendlereuro

Da der Klimabonus abgeschafft wird, soll durch eine Erhöhung des Pendlereuros eine Teilkompensation stattfinden. Der Pendlereuro betrug bisher EUR 2 pro Kilometer der einfachen Fahrtstrecke zwischen Wohnung und Arbeitsstätte, sofern ein Anspruch auf Pendlerpauschale bestanden hat. Der Pendlereuro soll ab 2026 auf EUR 6 pro Kilometer erhöht werden.

SV Rückerstattung

Ergibt die Steuerberechnung bei Dienstnehmern mit Anspruch auf das Pendlerpauschale eine Einkommensteuer von unter Null, so wird ein Teil der Sozialversicherungszahlungen rückerstattet. Bislang wurden für Pendler maximal EUR 608 rückerstattet. Dieser Rückerstattungsbetrag wurde auf EUR 737 erhöht. Diese Änderungen gelten ab dem Kalenderjahr 2026.

Erhöhung Krankenversicherungsbeiträge von Pensionisten

Bei Pensionsbeziehern wurde bislang eine Krankenversicherung von 5,1 % einbehalten, ab 01.06.2025 erhöhen sich diese auf 6%.

Handwerkerbonus

Der Handwerkerbonus soll auch für Unternehmen mit Sitz oder Niederlassung in der EU bzw. im EWR gelten. Damit soll unionsrechtlichen Bedenken Rechnung getragen werden.

Änderungen im Immobilienbereich

Umwidmungszuschlag

Auch bisher schon kam es im Rahmen der Veräußerung von Grundstücken des Altvermögens bei Umwidmungen nach 31.12.1987 zu einem Umwidmungszuschlag in Höhe von 40%.  Demnach werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86% nur mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60% des Erlöses (effektiver Steuersatz iHv 18% vom Veräußerungserlös)

Die durch Umwidmung „atypisch realisierten Wertsteigerungen“ von Grund und Boden sollen im Rahmen der Grundstücksveräußerung auch künftig durch einen Umwidmungszuschlag steuerlich berücksichtigt werden. Dies soll durch einen neuen Zuschlag zu den positiven Einkünften aus der Veräußerung umgewidmeter Grundstücke erfolgen. Der Zuschlag soll dabei nur bei Gewinnen oder positiven Einkünften anfallen, nicht also wenn aus der Grundstücksveräußerung ein Verlust resultiert oder die Veräußerung unter die Befreiung des § 30 Abs. 2 EStG (Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung) fällt.   Ebenso fällt kein Umwidmungszuschlag bei (nach der Umwidmung errichteten) Gebäuden an. Der Umwidmungszuschlag soll in solchen Fällen nur auf den Grund und Boden entfallenden Teil des Veräußerungsgewinnes anfallen.

Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob Grundstücke aus dem Privat- oder dem Betriebsvermögen verkauft werden oder ob es sich dabei um Alt- oder Neuvermögen handelt. Auch ein Antrag auf Regelbesteuerung soll zu keiner abweichenden Behandlung führen.

Der Zuschlag beträgt 30% des Veräußerungsgewinnes. Es soll durch den Zuschlag aber zu keiner Erhöhung des Veräußerungserlöses kommen. Demnach ist die durch den Zuschlag ermittelte steuerliche Bemessungsgrundlage mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.

Von diesem Umwidmungszuschlag sollen nur jene Veräußerungen von Grundstücken erfasst sein, die ab dem 01.07.2025 stattfinden, wenn die Umwidmung nach 01.01.2025 stattgefunden hat. Eine Umwidmung ist dann für den Zuschlag relevant, wenn sie die erstmalige Bebauung ermöglicht. Demnach kann ein Umwidmungszuschlag nur einmal pro Grundstück anfallen. Sie muss nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden haben.

Grunderwerbsteuer

Zur Verbesserung der Steuerstruktur und zur Steuerbetrugsbekämpfung soll laut Regierungsprogramm 2025-2029 bei der Grunderwerbsteuer ein Lückenschluss erfolgen, um große Immobilientransaktionen in der Form von sog. „Share Deals“ (Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften) steuerlich effektiver zu erfassen.

Dies soll zum einen durch Erweiterung der Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung und zum anderen durch Schaffung zusätzlicher Verschärfungen für Immobiliengesellschaften bewerkstelligt werden.

Beim Gesellschafterwechsel werden künftig nicht nur Personengesellschaften, sondern auch Kapitalgesellschaften erfasst. Steuerpflicht aufgrund Gesellschafterwechsels ist durch die Neuregelung dann gegeben, wenn innerhalb von 7 Jahren mindestens 75 % der Anteile unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher bezog sich der Steuertatbestand nur auf Personengesellschaften, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95% der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übertragen wurden.

Die Neuregelung für Gesellschafterwechsel gilt für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Bei Kapitalgesellschaften sind Änderungen im Gesellschafterbestand, die vor dem 1.7.2025 erfolgt sind, unbeachtlich.

Eine Börsenklausel sorgt dafür, dass Übergänge von an einer Wertpapierbörse gehandelten Anteilen an Kapitalgesellschaften für Gesellschafterwechsel außer Acht bleiben. Zudem ist das Halten eigener Anteile unbeachtlich.

Bei der Anteilsvereinigung wird die Beteiligungsschwelle ebenso auf 75% gesenkt. Zudem gelten bei diesem Tatbestand nicht nur unmittelbare sondern auch mittelbare Beteiligungen.  Mittelbarkeit liegt dann vor, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft übertragen werden. Dadurch sollen Umgehungen durch Zwischenschalten einer Gesellschaft verhindert werden. Die Beteiligungsschwelle ermittelt sich dabei durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligung auf jeder Ebene.

Ein Beispiel soll das verdeutlichen:

An der grundstücksbesitzenden A-GmbH ist zu 50% die B-GmbH beteiligt. Die an der B-GmbH zu 70% beteiligte C-GmbH überträgt sämtliche Anteile an der B-GmbH an die D-GmbH. Durch die Übertragung der Anteile von der C-GmbH an die D-GmbH kommt es hinsichtlich der Beteiligung an der A-GmbH zu einer Anteilsverschiebung im Ausmaß von 35% (70% von 50%). Eine Anteilsvereinigung wird daher weder unmittelbar noch mittelbar verwirklicht.

Auch die Neuregelung für Anteilserwerbe gilt für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Werden am 30.6.2025 mindestens 75 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Person gehalten, nimmt das Gesetz eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung auch dann an, wenn das Beteiligungsausmaß verändert (aber nicht unter 75 % gesenkt) wird und bezogen auf diese Anteile nicht bereits vorher eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung stattgefunden hat. Veräußert beispielsweise ein Hauptgesellschafter nach dem 30.6.2025 von seiner 85 %-Beteiligung einen Anteil von 5 %, löst diese Veräußerung die Grunderwerbsteuer aus.

Sowohl beim Gesellschafterwechsel als auch bei der Anteilsvereinigung wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Finden diese Vorgänge aber im Rahmen einer sogenannten Immobiliengesellschaft, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, statt, wird die Grunderwerbsteuer vom gemeinen Wert des Grundstücks der Gesellschaft zu rechnen sein.

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Mag. Konstanze Ranacher, MSc

Bereits im Zuge des Jahresnewsletters haben wir  unsere Klient:innen über diverse steuerliche Maßnahmen im Wohnraum- und Baubereich berichtet. Im Zuge dieses Beitrages soll noch einmal ein Überblick über ertragsteuerliche Maßnahmen des Konjunkturpaketes gegeben werden:

 

15tel Verteilung von Herstellungsaufwand bei ökologischer Sanierung von Gebäuden

Diese Begünstigung betreffen Herstellungsaufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundsätzlich sind Herstellungsaufwendungen für ein vorhandenes Gebäude über die Restnutzungsdauer zu verteilen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen können diese Aufwendungen schneller über 15 Jahre abgeschrieben werden. Seit 01.01.2024 wurde hier die Möglichkeit der schnelleren Verteilung für Sanierungsaufwendungen geschaffen, wenn für diese Maßnahmen eine Förderung nach dem Umweltförderungsgesetz ausbezahlt wird.  Dabei muss es sich um klimafreundliche Gebäudeinvestitionen handeln. Auch die Herstellungskosten eines Dachbodenausbaus oder einer Gebäudeaufstockung können auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, sofern eine gem. Umweltförderungsgesetz (UFG)geförderte Maßnahme das gesamte Gebäude oder wesentliche Gebäudeteile betrifft. Zu beachten wäre, dass die Neuregelung für alle Aufwendungen anzuwenden ist, die nach dem 31.12.2023 anfallen. Dabei ist der Abflusszeitpunkt der Ausgaben relevant. Auch für Teilherstellungskosten kann die begünstigte Absetzung in Anspruch genommen werden.

 

Erweiterte beschleunigte Abschreibung für Wohngebäude

Hier werden sowohl Vermietungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch im Rahmen betrieblicher Einkünfte begünstigt, indem der höhere beschleunigte Abschreibungssatz jeweils in den ersten 3 Jahren angewendet werden kann. Dabei muss es sich um ein vermietetes Wohngebäude handeln, dass nach dem 31.12.2023 und vor dem 01.01.2027 fertiggestellt wurde und mindestens den Gebäudestandard Bronze erfüllt. Dabei steht die begünstigte beschleunigte Abschreibung nicht nur dem Hersteller sondern auch dem Erwerber zu. Allerdings darf die begünstigte Abschreibung nur einmal pro Gebäude abgesetzt werden.

 

Öko-Zuschlag von 15% für zu Wohnzwecken überlassene Gebäude

Sowohl für den betrieblichen als auch den außerbetrieblichen Bereich kann ein Ökozuschlag von 15% bei ökologischer Gebäudesanierung von Wohngebäuden geltend gemacht werden. Auch hier muss es sich um förderfähige Sanierungsaufwendungen iSd UFG handeln und es kann sich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwendungen handeln. Der Zuschlag ist für die Jahre 2024 und 2025 vorgesehen. betreffend der Voraussetzungen über die zeitliche Zuordnung des Zuschlages und der Geltendmachung im betrieblichen Bereich gibt es jedoch auch eine Reihe von Vorgaben und Ausnahmen zu beachten.

Auch für Privatpersonen gibt es die Möglichkeit, ökologische Gebäudeinvestitionen im Rahmen der Sonderausgaben mittels Pauschalbeträge geltend zu machen.

 

Verlängerung des Prognosezeitraumes im Rahmen der Liebhabereibetrachtung

Wie bereits im letzten Jahr berichtet, verlängert sich der Prognosezeitraum im Rahmen der Liebhabereibetrachtung um jeweils 5 Jahre. Wird die Vermietung nach dem 31.12.2023 begonnen oder findet der Anfall von Aufwendungen erstmals nach dem 31.12.2023 statt, wird künftig je nach kleiner oder großer Vermietung iSd Liebhabereiverordnung ein Zeitraum von mindestens 25 bzw. 28 oder 30 bzw. 33Jahren vorgesehen. Zu beachten ist, dass auch die Änderung der Bewirtschaftungsart zu einer Neubetrachtung führen kann. Unverändert bleibt aber die Ansicht der Finanzverwaltung, dass Veräußerungsgewinne bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses im Rahmen der kleinen und großen Vermietung nicht miteinbezogen werden können.

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Mag. Konstanze Ranacher, MSc

In Rahmen einer Praxisübergabe einer Ärztin für Allgemeinmedizin wurde ein Patientenstock um EUR 30.000 ohne Umsatzsteuer an den Nachfolger verkauft. Dabei wurde die Umsatzsteuerfreiheit der Veräußerung der Patientenkarteien so argumentiert, dass der Verkauf im Rahmen des § 6 Abs. 1 Z 19 UStG stattfände. Zusätzlich wurde auch die Umsatzsteuerbefreiung iRd § 6 Abs. 1 Z 26 UStG argumentativ angeführt, wonach die Lieferung von Gegenständen, wenn der Unternehmer für diese Gegenstände keinen Vorsteuerabzug vornehmen konnte und die gelieferten Gegenstände ausschließlich für eine nach den Z 7 bis 25 steuerfreie Tätigkeit verwendet hat, steuerfrei sei.

Das BFG hat nun die Ansicht vertreten, dass es sich bei den Umsätzen im Rahmen des § 6 Abs. 1 Z 19 nur um humanmedizinische Leistungen handle, die der Diagnose, Behandlung und allenfalls Heilung von Krankheiten und Gesundheitsstörungen dienen. Die Veräußerung von Patientenkarteien sind nach Ansicht des BFG nicht unter diesen Umsätzen zu subsumieren und können daher nicht steuerfrei gestellt werden. Zur alternativen Argumentation im Rahmen des § 6 Abs. 1 Z 26 UstG führte der BFG aus, dass ausschließlich Lieferungen von Gegenständen davon umfasst wären. Der wirtschaftliche Gehalt des Kaufs einer Patientenkartei besteht allerdings im Erhalt von Informationen und ist als nicht körperliche Dienstleistung zu verstehen, wonach auch dieser Befreiungstatbestand wegfalle. Damit stellt die Veräußerung von Patientenkarteien im Ergebnis einen steuerbaren und dem Normalsatz von 20% unterliegenden Umsatz iSd UStG dar. Das BFG widerspricht damit den Umsatzsteuerrichtlinien.

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Mag. Konstanze Ranacher, MSc

Bei Unternehmensübertragungen kann es je nach Übertragungsart zu unterschiedlichen umsatzsteuerlichen Auswirkungen kommen.

 

Entgeltliche Unternehmensübertragungen

Wird ein Unternehmen entgeltlich übertragen, liegt ein umsatzsteuerbarer und grundsätzlich als umsatzsteuerpflichtiger Vorgang vor. Entgeltliche Unternehmensübertragungen gelten als Sonderfall einer Lieferung iSd § 1 UStG. Als Bemessungsgrundlage werden alle auf den Erwerber übertragenen Gegenstände und Rechte heranzogen. Auch übernommene Schulden zählen zum Entgelt. Man unterscheidet dabei grundsätzlich:

• Gegenstände, die nicht für das Unternehmen angeschafft wurden (beispielsweise PKWs) zählen zu den nicht steuerbaren Umsätzen
• Gegenstände, die unecht von der Umsatzsteuerbefreit sind (zB Geldforderungen)
• Gegenstände, die umsatzsteuerbar und umsatzsteuerpflichtig sind (zB Warenlager)

Innerhalb der steuerbaren und steuerpflichtigen Gegenstände ist dann noch einmal nach Steuersätzen aufzuteilen und speziell bei den Grundstücken auf die Optionsmöglichkeiten zu achten. Dabei kann es bei Optionsannahmen, die gegenteilig zur ursprünglich ausgeübten Option stehen, zu Vorsteuerberichtigungen iSd § 12 Abs. 10 UStG kommen. Zu beachten ist, dass bei entgeltlichen Unternehmensübertragungen immer das Soll-Prinzip zur Anwendung kommt, auch wenn die übrigen Umsätze der Ist-Besteuerung unterliegen.

 

Unentgeltliche Unternehmensübertragungen

Unentgeltliche Übertragungen unter Lebenden werden der privaten Sphäre zugeordnet und gelten umsatzsteuerlich als Entnahmen, die einer Lieferung gegen Entgelt gleichgestellt sind. Auch hier muss jeder Gegenstand einer umsatzsteuerlichen Beurteilung unterworfen werden. Bemessungsgrundlage bilden entweder der Einkaufspreis im Zeitpunkt der Entnahme oder wenn dieser nicht bekannt ist, die Selbstkosten. Im Gegensatz dazu stellen unentgeltliche Übertragungen von Todes wegen, keine Entnahme durch den Unternehmer dar. Daher findet in diesen Fällen keine steuerbare Entnahme statt.

Die Regelungen im Umsatzsteuerrecht beinhalten hier viele Fallstricke und das Risiko einer anderslautenden Auslegung der Gesetzesvorgaben oder Feststellung von Wertansätzen, ist bei abgabenrechtlichen Überprüfungen durchaus gegeben. Zu beachten ist auch, dass es Sonderbestimmungen für Umgründungen und Übertragungen im Rahmen eines Land- und Forstwirtschaftlichen Betriebes gibt.

 

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