Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien
Ab dem 01.01.2026 treten hinsichtlich der Vermietung von sogenannten Luxusimmobilien umfangreiche Neuerungen in Kraft:
Die Vermietung von Grundstücken ist iSd § 6 Abs. 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht steuerbefreit, ein entsprechender Vorsteuerabzug steht demnach auch nicht zu. Ausgenommen von dieser Regelung sind aber Vermietungen zu Wohnzwecken, die, abgesehen von einer steuerfreien Behandlung im Rahmen der Kleinunternehmerregelung, gem. § 10 Abs. 2 Z 3 UStG einem ermäßigten Steuersatz von 10% unterliegen. Demnach steht für Wohnraumvermietung der Vorsteuerabzug grundsätzlich uneingeschränkt zu. Bei hohen Baukosten wurde die Umsatzsteuer nicht zum Kostenfaktor und bewirkte durch den Vorsteuerabzug von grundsätzlich 20% einen Liquiditätsvorteil, zumal die steuerpflichtige Wohnraumvermietung mit 10% gedeckelt ist.
In der Vergangenheit kam es speziell bei hochwertigen Immobilien, die von Gesellschaften an ihre Gesellschafter überlassen wurden, zu Streitfragen hinsichtlich Liebhaberei und/oder verdeckter Gewinnausschüttungen.
Die Neuregelung in § 6 Abs 1 Z 16 UStG soll nun für die Vermietung von Luxusimmobilien zu Wohnzwecken eine zwingende unechte Steuerbefreiung vorsehen. Damit entfällt gem. § 12 Abs. 3 UstG auch das Recht auf Vorsteuerabzug. Eine Luxusimmobilie soll den derzeitigen Ausführungen zufolge dann vorliegen, wenn die „Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und/oder der Kosten von Großreparaturen für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung, mehr als 2.000.000 Euro betragen.“
Der Begriff des Grundstückes umfasst neben dem Grund und Boden auch das Gebäude und wesentliche Bestandteile sowie in den Gebäuden installierte Ausstattungen. Auch Nebengebäude wie Garagen, Gartenhäuser und sonstige Bauwerke wie Schwimmbäder, die in einem räumlichen Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, gehören dazu. Ob sich angrenzende Grundstücksteile auf einer eigenen Einlagezahl befinden, macht demnach keinen Unterschied.
Dem Gesetzestext zufolge sind alle aktivierungspflichtigen Aufwendungen in die Wertgrenze von EUR 2 Mio einzubeziehen. Instandhaltungen und Instandsetzungen sind grundsätzlich nicht als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren, jedoch fallen Instandsetzungskosten in der Regel zu Kosten für Großreparaturen, welche den Ausführungen zufolge ebenso zu berücksichtigen wären.
Betreffend des 5-jährigen Beobachtungszeitraumes kann es für ursprünglich unter der Wertgrenze eingeschätzte Objekte nachträglich zu einem Überschreiten kommen, was wiederum zu einer Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs. 10 UstG führt.
Von der Neuregelung betroffen sind alle Umsätze, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Luxusimmobilie vom Vermieter oder einer Personenvereinigung nach dem 31.12.2025 angeschafft und/oder hergestellt wurde. Für Grundstücke des Altbestandes gilt die alte Regelung (Vorsteuerabzug und Umsatzsteuerpflicht) weiterhin.
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